Jenis Bunga KPR Berdasarkan Perhitungan Pembayaran Bunga
Ketika anda mengajukan KPR ke banyak bank, maka anda akan diperhadapkan dengan beberapa jenis perhitungan pembayaran bunga.
Sebelum masuk ke pembahasan jenis bunga berdasarkan perhitungan pembayaran bunga, perlu anda ketahui bahwa pada saat membayar cicilan bulanan KPR anda, total pembayaran cicilan anda adalah pembayaran pokok + pembayaran bunga. Jadi, angsuran yang anda bayarkan bukan hanya pembayaran bunga saja, tapi merupakan pembayaran bunga + pembayaran pokok pinjaman. Lebih jelasnya pada saat anda mengajukan kredit, anda bisa meminta kepada marketing bank, untuk memberikan tabel rincian angsuran. Lanjut ke jenis KPR ini, berdasarkan perhitungan pembayaran bunga ini dibagi menjadi 3, yaitu :
- Bunga Flat : merupakan sistem pembayaran bunga, dimana nilai bunga dihitung berdasarkan nilai awal dari utang anda. Jadi misalnya anda melakukan peminjaman sebesar 5 tahun dengan utang 500jt dan bunga flat 10%, maka setiap tahunnya anda harus membayar bunga sebesar 50jt (10% * 500jt). Total bunga yang harus anda bayarkan adalah 50jt * 5 tahun = 250jt. Jadi walaupun anda sudah berada di tahun 3 misalnya, anda tetap harus membayarkan bunga sebesar 10% dari kredit awal anda. Saat ini untuk KPR, bunga flat sudah sangat jarang digunakan. Biasanya bunga flat lebih diarahkan ke kredit kendaraan bermotor.
- Bunga Efektif : bunga efektif bersifat lebih baik dari bunga flat, dengan catatan besarnya bunga sama. Jadi bunga efektif 10% lebih baik dari bunga flat 10%. Sistem perhitungan bunga efektif yaitu bunga dihitung berdasarkan utang pokok yang tersisa. Bunga efektif dihitung berdasarkan dengan utang pokok yang tersisa tersebut, bukan berdasarkan utang awal seperti yang terjadi pada bunga flat. Intinya bahwa bunga efektif : total bunga yang harus kita bayarkan tiap bulannya akan menurun sedangkan total pokok per bulannya akan sama sehingga total angsuran / bulan pasti akan menurun (dengan catatan persen bunga tidak naik turun, misalnya bunga tetap fixed 10%).
- Bunga Anuitas : saat ini kebanyakan bank telah menggunakan perhitungan bunga anuitas. Bagaimana perhitungan bunga anuitas? Sebenarnya bunga anuitas ini mirip dengan bunga efektif. Bunga anuitas merupakan modifikasi dari bunga efektif. Perhitungan bunganya masih berdasarkan utang pokok yang tersisa. Bedanya dengan bunga efektif, jika total angsuran per bulan di bunga efektif menurun, maka total angsuran bunga anuitas adalah tetap. Total angsuran = total bunga + total pokok. Seperti yang sudah saya jelaskan total bunga pada bunga anuitas sama seperti bunga efektif, jadi total bunganya pasti menurun untuk suku bunga yang sama. Nah perbedaannya adalah di total pokok yang harus dibayarkan. Pada bunga efektif total pokok yang harus dibayarkan per bulannya sama, sedangkan pada bunga anuitas total pokoknya naik. Disinilah kalau saya bilang, banyak bank menetapkan bunga anuitas untuk keuntungan bank. Kenapa? Karena pada saat tahun-tahun awal kita membayar cicilan, kalau kita melihat tabel angsuran, maka total bunga yang harus dibayarkan per bulannya sangat besar, sedangkan total pokok sangat kecil, lalu kemudian perlahan-lahan total bunga akan menurun, dan total pokok akan membesar. Artinya bahwa, jika anda melunasi utang anda sebelum tanggal jatuh tempo, maka pihak bank tidak akan rugi, karena mereka telah mencharge bunga yang tinggi di awal.
Nah, yang harus kita perhatikan disini yaitu saat sekarang ini rata-rata bank telah menetapkan bunga anuitas. Ada sedikit bank yang masih menerapkan bunga flat. Nah, bagaimana anda membandingkan antara bunga flat dan bunga efektif / anuitas. Simpelnya bunga flat 5% itu hampir sama dengan bunga efektif/anuitas 10% (itu berarti bunga flat lebih besar 2 x lipat dibanding bunga efektif dan anuitas). Sekali lagi itu hanya perhitungan kasarnya saja, detailnya melalui perhitungan yang rumit. Jadi, jika contohnya bank A menawarkan bunga flat 8%, dibandingkan dengan bank B yang menawarkan bunga anuitas 10%, maka secara kasat mata terlihat bahwa bank A menawarkan bunga yang lebih rendah. Namun jika kita hitung secara kasar, maka bunga flat 8% itu = bunga anuitas 16% itu berarti bahwa 10% lebih kecil dari 16%, jadi bisa ditarik kesimpulan bunga bank B lebih baik dibandingkan dengan bank A.
Jenis Bunga KPR Berdasarkan Tetap Tidak Tetapnya Besar Suku Bunga
Ketika anda sudah mengetahui jenis bunga KPR berdasarkan perhitungan bunga, maka anda akan dihadapkan dengan tetap tidak tetapnya suku bunga tersebut. Nah Jenis Bunga berdasarkan Tetap / Tidak Tetapnya Suku Bunga dibagi menjadi 2 bagian, yaitu
- Bunga Fixed/Tetap : itu berarti bahwa suku bunga anda akan fixed selama jangka waktu yang ditentukan. Biasanya sekarang ini bank akan memberikan bunga fixed selama 1 atau 2 tahun, lalu kemudian akan mengikuti bunga floating (bunga mengikuti pasar).
- Bunga Floating/Mengambang : itu berarti bahwa suku bunga akan mengikuti suku bunga pasar. Nah, bagaimana anda mengetahui suku bunga pasar sedang naik atau turun? Sebagai patokan dasar anda bisa berkunjung ke Bank Indonesia dan ke bagian BI Rate. Mudahnya silahkan klik disini. Nanti saya akan membahas secara lebih detail tentang bagaimana tips dan trik melihat suku bunga pasar dan bagaimana caranya mengajukan pengajuan penurunan kredit berdasarkan data-data di lapangan yang kita lihat.
Semoga artikel ini bisa memberikan anda gambaran bagaimana memilih KPR berdasarkan Jenis bunga yang ada.
