Ada bebarapa trik jitu yang dapat Anda coba dalam mengakuisisi lahan.
- Beli Putus : Cara ini mudah. Anda tinggal mencari lahan yang Anda sukai, tawar-menawar, dan bayar. Beli putus seperti ini akan membuat pembiayaan Anda menjadi padat alias besar karena lahan adalah salah satu komponen terbesar dalam komposisi biaya. Beberapa hal yang perlu Anda perhatikan adalah luas lahan. Setelah transaksi, BPN akan melakukan pengukuran ulang atas lahan. Kebanyakan luas lahan cenderung akan berkurang. Sangat sedikit ditemukan kasus, lahan lebih luas daripada yang tertera di sertifikat. Perhatikan pula keuntungan investasi Anda. Dengan modal yang besar, tingkat pengembalian modal dapat saja tidak menarik. Jika Anda menggunakan strategi ini, pastikan Anda mendapatkan lahan di bawah harga pasar karena Anda membeli tunai dan skema tunai adalah harus sudah untung saat membeli.
- Beli Bertahap : Cara ini juga mudah. Setelah Anda cocok dengan lahan dan melakukan proses tawar menawar, pembayaran lahan dilakukan secara bertahap. Jangka waktunya sesuai dengan kesepakatan pembayaran. Pembayaran dapat dilakukan secara bertahap berdasarkan waktu, berdasarkan cek poin kegiatan, atau gabungan keduanya. Pembayaran bertahap berdasarkan waktu adalah pembayaran yang Anda lakukan atas dasar tempo waktu pembayaran berdasarkan kesepakatan, misalnya enam kali pembayaran dalam tempo enam bulan. Pembayaran bertahap berdasarkan cek poin kegiatan adalah pembayaran yang dilakukan sesuai dengan kegiatan proyek. Berikut adalah beberapa tahapan pembayaran yang dianjurkan : a) Tahap Pembayaran 1 : Tanda jadi atau DP; b) Pembayaran 2 : Pada saat perizinan selesai; c) Pembayaran 3 : setelah sertifikat jadi; d) Pembayaran 4 : setelah sertifikat pecah. Pembayaran dengan pola ini dapat menekan modal menjadi relatif lebih sedikit dan tentunya memiliki tingkat pengembalian modal yang lebih baik dibandingkan dengan pola beli putus. Pola pembayaran seperti ini sangat menantang karena Anda akan memutar otak lebih keras untuk mampu menjual dan merealisasikan penjualan sehingga mampu menutup kewajiban pembayaran tanah. Kalau Anda menyukai tantangan, ini pola yang tepat untuk Anda.
- Kerja Sama Kepemilikan : Inilah hot deal yang sesungguhnya. Prinsip dari cara pembayaran ini adalah kerja sama dengan pemilik tanah. Pemilik tanah juga diberikan hasil keuntungan atas kepemilikannya. Inti dari cara pembayarannya adalah berdasarkan unit yang akan dijual nanti. Trik ini hanya cocok untuk Anda yang ingin menjadi developer. Setiap penjualan atas kaveling tersebut, Anda berkewajiban membayar ke pemilik tanah. Terdapat dua pola yang dapat Anda gunakan untuk melakukan pembayaran dengan pola kerja sama kepemilikan. Yang pertama tanpa down payment, yang kedua dengan down payment. Keberadaan uang muka (down payment) dimanfaatkan apabila pemilik tanah memang memiliki kebutuhan mendesak yang segera dilaksanakan olehnya. Keuntungan lainnya bagi pemilik tanah adalah dia tidak memiliki risiko terhadap bisnis karena jika terjadi kerugian, lahannya masih utuh dan nilainya akan terus bertambah. Keuntungan bagi Anda selaku developer yang modalnya terbatas, modal dapat ditekan seminimal mungkin. Komposisi biaya lahan dalam usaha developer kurang lebih 20% dari harga jual. Tentu saja hal ini akan memberikan tingkat pengembalian modal yang jauh lebih baik dibandingkan dengan pola-pola pembayaran lainnya.
- Beli Lahan Memakai Uang Bank : Selama ini tidak ada instrumen perbankanyang memperbolehkan developer atau perseorangan mengakuisisi lahan untuk dikembangkan menjadi perumahan atau hunian pribadi. Namun, sekitar tahun 2009, instrumen perbankan ini mulai diluncurkan kembali. Instrumen perbankan ini disebut KPL (Kredit Pemilikan/Pembelian Lahan). Biasanya, kredit ini digabung dengan kredit konstruksi atau kredit untuk pembangunan unitnya. Sayangnya, instrumen ini hanya diberlakukan untuk perumahan bersubsidi pemerintah atau dikenal dengan RSS. KPL akan dicairkan 100% di awal karena memang digunakan untuk pembelian lahan. Besaran nilainya kurang lebih 70% dari nilai pasar atau bergantung kepada appraisal dari bank. Anggaplah memang 70% sehingga untuk modal awal pembelian lahan, Anda hanya membutuhkan 30% dana saja, apalagi jika Anda mengotak-atik harga pasaran, bisa jadi 100% pembiayaan akan ditanggung bank. Karena di-blended dengan kredit konstruksi, pada saat pencairan KPL 100% juga akan dicairkan kredit konstruksi sebesar 20%. Dengan demikian, modal membangun unit-unit rumah Anda sudah dibiayai oleh bank juga. Nyaris tanpa modal bukan? Bagi Anda yang akan memulai atau telah menjadi developer kecil-kecilan, sejumlah kredit tersebut akan dibebankan kepada unit yang akan Anda pasarkan. Misalnya, tersedia 100 unit. KPL dan kredit konstruksi sebesar 2 miliar. Maka, beban per unit sebesar 20 juta. Lalu, bagaimana cara pengembaliannya? Pengembalian KPL dan kredit konstruksi bersamaan dengan realisasi KPR pembeli. Nilai KPR dipotong langsung oleh bank untuk menutup sejumlah nilai yang ditentukan sebelumnya (125% dari beban per unit). Misalnya, harga jual 55jt. Uang muka sebesar 5,5juta. KPR 49,5 juta. Beban per unit KPL dan kredit konstruksi 20 juta. Pengembalian 125% dari 20 juta sama dengan 25 juta. Maka, KPR 49,5 juta akan dipotong sebesar 25 juta sehingga Anda menerima 24,5 juta saja. Jika ingin membuat real estate, Anda bisa juga membeli lahan dengan uang bank. Cara paling gampang adalah dengan menggunakan instrumen bisnis Anda yang lain untuk mengajukan kredit. Hasil kredit digunakan untuk membeli lahan. Cara seperti ini oleh bank memang tidak direkomendasikan. Namun, jangan khawatir, ada instrumen bank yang bernama Kredit Pemilikan Tanah. Mirip dengan KPL penilaiannya juga sama, yakni 70%, tapi sifatnya seperti KPR yang dicicil setiap bulan. Sejauh ini, bank bersedia membiayai sampai dengan 1000m. Pembiayaannya bisa sampai 10 tahun.
by Suriyadi Amir
